Chuyên gia: Giới đầu nậu – “thủ phạm” gây nên cơn sốt đất vùng ven, chỉ ở một vài khu vực nhỏ lẻ chứ không phải đất dự án

Canhotheedge.com – Theo phân tích của một số chuyên gia trong ngành bất động sản , từ đầu năm 2017 đến nay nhiều lo ngại thị trường sẽ rơi vào trang thái “bong bóng” bởi đang xuất hiện các cơn sốt ảo ở thị trường đất nền. Tuy nhiên, một số phân tích đánh giá cũng cho thấy với một vài cách thức điều tiết kịp thời, thị trường sắp tới sẽ mang xu hướng đi ngang để nghe ngóng tài liệu và tiếp tục sở hữu mức tăng trưởng ổn định.

phân tách về cơn sốt đất lần này tại tọa đàm “có nên xuống tiền trong “cơn say” đất nền ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng điều khác biệt lần này chỉ nằm ở thị trường đất nền vùng ven, buôn Bán tự phát mà không phải đất nền thuộc một vài tổ hợp nhà đất chính quy của nhiều chủ đầu tư mang thương hiệu.

đặc biệt , tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô Phân phối nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nên mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường mà chỉ ở mhững khu vực nhỏ lẻ. Ở đó, họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế giá Bán với nhiều thủ đoạn rất tinh vi mà người rất dễ bị sập bẫy. hiện nay , tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi), mhững huyện với (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là một số khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.

Mặt khác, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại thành thị không hẳn là sốt ảo nhưng đang bị một vài đối tượng đầu nậu lợi dụng tin tức sai lệch để thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu tổ hợp của một số ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. “Tất cả các cơn sốt đất dù trong giai đoạn nào, thì giới đầu nậu, đầu cơ và cò đất hoạt động bát nháo đều góp phần lớn . Trái với giai đoạn này , thị trường sở hữu đến trên 70% là nhà đầu cơ chuyên nghiệp chứ không thuộc dạng lướt sóng chốt lời một phương pháp nhanh lẹ “, ông Châu nói.

Nhận định thêm về “cơn say” đất tại TP.HCM hiện nay , chuyên gia kinh tế tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng BDS tại những khu vực vùng ven tăng giá là điều dĩ nhiên bởi một vài thành phần tham gia vào thị trường này đều đón gió xây cầu con đường hay nhiều siêu dự án trong tương lai. Tuy nhiên, trong lịch sử, mang nhiều trường hợp đón đầu cơ hội hạ tầng để tăng giá sớm quá, thì người đến mua sau sẽ bị kẹt vốn, thua đau chỉ vì hạ tầng chậm đầu tư nhiều năm.

“Ngoài nguyên nhân hạ tầng, giới đầu nậu, cò đất là một bộ phận của thị trường tham gia “thổi” giá lên. mhững tài liệu như “trúng lớn nhờ đất nền” hàng tỷ đồng chỉ sau một đêm cũng góp phần tác động đến thị trường. Cuối cùng quý khách do chạy theo tâm lý đám đông rất dễ “dính bẫy”, ông Hiển đưa ra cảnh báo.

Theo ông thu nhập Sỹ Khoa, Phó chủ tịch An Gia Investment, cho biết tính đến ngày nay thị trường đất nền đã trải qua 3 “cơn sốt” ảo. Ở cơn sốt thứ nhất thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào Phân phối từ 3-5 triệu đồng/m2 “nhảy” lên đến gần 10 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2008-2012, cơn sốt đất nền lên đến đỉnh điểm lúc giá đất tại các quận tăng không với điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên đến 25-30 triệu đồng/m2. Cơn sốt thư 3 là hiện tại , đất được chào Bán với khi lên đến 45-60 triệu đồng/m2 thuộc các vị trí sở hữu hạ tầng giao thông lưu thông tốt.

“Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do một số nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Điển hình nhất như tại quận 2 hiện nay , quỹ đất nền còn khá lớn, nhưng mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư cao tầng bởi số lượng lớn do mhững đầu nậu sở hữu , chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Đến lúc KH quay lưng thì những đối tượng này sẽ “ngã ngựa” do không Phân phối được đất, không với tiền trả lãi một vài khoản vay. Theo quan sát của tôi, chuyển nhượng đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm”, vị này nói thêm.

Nếu so với năm 2007 và 2010, cơn sốt nhà đất thể hiện rất rõ nét ở thị trường nhà ở cấp cao , nhất là hàng loạt ngân hàng thương mại ồ ạt cho vay mất kiểm soát. Cũng trong cơn sốt thời kỳ này, quần thể nhà ở sở hữu hạn chứ không phải dồi dào như hiện tại . Ngược lại, lần này cơn sốt ảo lại rơi vào phân khúc đất phân lô Bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành mhững Nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

do đó , thị trường nhà đất TP.HCM đã trải qua hai thời điểm “bong bóng” vào năm 2007 và 2010; đồng thời đã có 2 giai đoạn thị trường bị đóng băng (2008-2009 và 2011-2013). Thị trường BDS bị “sốt”, “bong bóng” hoặc bị đóng băng đều không mang lợi cho người mua nhà, cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, cho mhững doanh nghiệp địa ốc, một vài ngân hàng thương mại và kể cả nền kinh tế. Hậu quả của những đợt khủng hoảng trên thị trường trong 10 năm qua đã để lại những di hại rất lớn mà đến hiện giờ vẫn chưa khắc phục được hết.

Tuy nhiên, cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, Chính phủ không phải ra một vài văn bản điều tiết. Trong khi đó Chính phủ lại đang thực hiện công đoạn thắt chặt tín dụng vào nhà đất nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong thị trường này.

Qua mhững đợt khủng hoảng vừa rồi cũng đã giúp sàng lọc thị trường, những doanh nghiệp nhà đất đang vận hành hiện nay , người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học mẹo nhỏ bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây .

Quan trọng hơn hết, Ngân hàng nhà nước đã có công đoạn hạn chế tín dụng vào nhà đất , nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản lên mức 200%, và đã yêu cầu mhững ngân hàng thương mại kiểm soát nghiêm ngặt nguồn tín dụng vào nhà đất ; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu kỹ Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự định sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang thảo luận Dự thảo Luật Quy hoạch… sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả thị trường BDS theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của mhững ngân hàng thương mại rất thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Cơ chế chính sách tín dụng của ngành ngân hàng đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đó .

nghiên cứu thêm Canhotheedge.com